Что такое залоговая недвижимость на Кипре?

Что означает залог недвижимости на Кипре

Залог недвижимости оформляется как ипотека (mortgage), которую регистрируют в Земельном реестре (Department of Lands and Surveys). Запись видна в реестре и показывает, что объект обеспечивает долг. Пока ипотека не снята, собственник не может свободно продать объект без согласия кредитора или погашения долга.

Залог бывает не только у физических лиц, купивших жильё в кредит. Ипотекой часто обременяют земельные участки и квартиры, которые застройщик заложил банку при финансировании строительства.

Какие бывают обременения

Помимо ипотеки, в реестре могут быть и другие записи (memos, charges, prohibitions), которые влияют на сделку:

• Ипотека (mortgage). Объект обеспечивает кредит.
• Судебные ограничения. Запрет на отчуждение, который накладывается по иску кредитора или другого лица.
• Договор купли-продажи, зарегистрированный третьим лицом. Объект уже может быть продан другому покупателю.
• Сервитуты и иные права третьих лиц. Например, право проезда или прокладки коммуникаций.

Все обременения юрист покупателя выявляет в ходе проверки в Земельном реестре, которая является обязательной частью сделки.

Как залоговая недвижимость попадает на продажу

Если заёмщик перестаёт платить, кредитор вправе обратить взыскание на предмет залога. Продажа заложенного имущества регулируется законом о передаче и ипотеке недвижимого имущества. Процедура включает уведомление должника, публикацию объявления о продаже и торги.

Продажи проходят в нескольких форматах:

• Аукцион. Объект продаётся по публичному объявлению. Торги во многом проходят в электронном формате, а условия и дата указываются в извещении.
• Продажа напрямую. Банк или управляющая компания продают объект через каталог или агентов, часто без торгов.
• Продажа через управляющую структуру. Кредитные портфели нередко передаются специализированным компаниям.

Недавние поправки к законодательству усилили защиту должников при реализации заложенного имущества. Они вводят дополнительные сроки на жалобы и переговоры о реструктуризации долга, поэтому правила проведения торгов и состав объектов, которые доходят до аукциона, меняются. Перед участием стоит свериться с актуальной редакцией закона и условиями конкретных торгов.

Кто продаёт залоговую недвижимость на Кипре

Объекты выставляют разные продавцы:

• Банки, например, Bank of Cyprus, у которого есть подразделение по управлению недвижимостью (REMU), и другие кредитные организации.
• Компании по управлению кредитными портфелями, например, Altamira и Gordian, продающие активы, которые перешли им от банков.
• KEDIPES. Государственная компания, управляющая активами бывшего Кооперативного банка Кипра.
• Частные кредиторы, если залог оформлен в их пользу.

Условия и порядок продажи зависят от продавца, поэтому информацию стоит запрашивать у него напрямую либо через юриста.

Почему такая недвижимость привлекает покупателей

Основной интерес в том, что цена на торгах нередко ниже рыночной. Но размер скидки не гарантирован и зависит от конкретного объекта, состояния, района и конкуренции на торгах. Часть объектов уходит по цене, близкой к рыночной, а часть остаётся непроданной.

Покупатели рассматривают такой формат для инвестиций, перепродажи и аренды. При этом невысокая цена не отменяет необходимости оценить реальную стоимость объекта и возможные дополнительные расходы.

Проблема «запертых покупателей»

Отдельная тема на Кипре связана с «trapped buyers» (покупателями, оплатившими объект, но не получившими title deed). Причина в том, что застройщик заложил объект банку и не снял залог. Законодательство об этом несколько раз менялось, а часть норм была признана неконституционной. Это показывает, насколько важно проверять наличие ипотеки до внесения платежей, особенно при покупке у застройщика и на этапе строительства.

Как проверить объект перед покупкой

1. Выписка из Земельного реестра. Подтверждение собственника, ипотек, memos и судебных ограничений.
2. Проверка разрешений. Planning permission, building permit, сертификат окончания строительства (Certificate of Final Approval).
3. Проверка долгов. Муниципальные платежи, коммунальные услуги, взносы на содержание комплекса.
4. Осмотр и техническая оценка. По возможности с привлечением оценщика или инженера.
5. Анализ цены. Сравнение с аналогичными объектами в этом районе.
6. Условия торгов. Размер задатка, сроки оплаты и последствия отказа.
7. Независимый адвокат. Он проверяет документы и сопровождает регистрацию.

Расходы при покупке

К цене объекта добавляются обычные расходы на сделку:

• сбор за передачу права (transfer fees) на вторичном рынке: 3% до 85 430 €, 5% с суммы от 85 430 до 170 860 € и 8% свыше 170 860 €, с учётом возможных скидок или освобождений, а при продаже с НДС порядок иной;
• НДС, если объект продаётся как новый и облагается налогом;
• гербовый сбор (stamp duty): 0,15% до 170 000 € и 0,20% свыше;
• услуги юриста и регистрация договора;
• расходы на ремонт, оплату долгов, если они переходят к покупателю, и подключение коммуникаций.

Ежегодный налог на недвижимость (immovable property tax) на Кипре отменён с 2017 года.

Могут ли иностранцы покупать залоговую недвижимость

Правила для иностранцев не отличаются от общих. Граждане ЕС покупают недвижимость на общих основаниях. Гражданам третьих стран, как правило, требуется разрешение Совета министров, а число объектов для личного пользования ограничено. Условия лучше проверять у юриста до участия в торгах.

Можно ли купить залоговую недвижимость с ипотекой

Да. Покупатель может приобрести объект и с использованием кредита, но банк оценит заёмщика и сам объект, а задаток и срок оплаты на торгах обычно жёстче, чем в обычной сделке. Если финансирование нужно, вопрос с банком следует решить до торгов.