Налоги на Кипре

Налоги и расходы при покупке недвижимости на Кипре

При покупке недвижимости на Кипре важно учитывать не только стоимость самого объекта, но и налоги, государственные сборы, юридические расходы и другие затраты, связанные с оформлением сделки.

Итоговая сумма дополнительных расходов зависит от типа недвижимости, стоимости объекта, применения VAT, статуса покупателя и структуры конкретной сделки.

Ниже приведён общий обзор основных налогов и расходов, которые могут возникнуть при покупке и владении недвижимостью на Кипре. Перед совершением сделки применимые суммы и налоговый режим необходимо проверять индивидуально.

VAT при покупке недвижимости

Стандартная ставка VAT (НДС) на Кипре составляет 19%.

VAT может применяться, в частности, к приобретению новой недвижимости в случаях, предусмотренных налоговым законодательством. При покупке объекта важно заранее установить, включён ли VAT в указанную стоимость или должен быть добавлен к цене.

Налоговый режим конкретной недвижимости следует подтверждать до подписания договора и внесения существенных платежей.

Льготная ставка VAT 5%

В соответствии с действующим законодательством Кипра сниженная ставка VAT 5% может применяться к покупке или строительству жилья, которое будет использоваться покупателем как основное и постоянное место проживания в Республике Кипр, при соблюдении установленных законом условий.

Применение сниженной ставки не происходит автоматически. Необходимо соответствовать установленным критериям и пройти предусмотренную процедуру получения соответствующего подтверждения.

На размер части стоимости недвижимости, к которой может применяться ставка 5%, влияют установленные законодательством критерии, включая характеристики и стоимость жилья. Для некоторых проектов также могут действовать переходные положения.

Поэтому возможность применения льготной ставки необходимо проверять применительно к конкретному покупателю и конкретному объекту.

Transfer Fees

Transfer Fees — государственные сборы, связанные с регистрацией передачи права собственности на недвижимость через Department of Lands and Surveys.

Базовая шкала расчёта предусматривает ставки 3% для стоимости до €85 000, 5% для части стоимости от €85 001 до €170 000 и 8% для части стоимости свыше €170 000.

Если при приобретении той же недвижимости был уплачен VAT, Transfer Fees, как правило, не взимаются. В случаях, когда Transfer Fees подлежат уплате, действующее законодательство предусматривает 50% снижение рассчитанной суммы, за исключением отдельных предусмотренных законом случаев.

Фактическая сумма определяется с учётом конкретной сделки и применимых правил Department of Lands and Surveys.

Stamp Duty с 1 января 2026 года

С 1 января 2026 года законодательство Кипра о Stamp Duty было отменено.

Поэтому договоры и другие документы, подписанные начиная с 1 января 2026 года, больше не облагаются Stamp Duty в соответствии с отменённым законодательством.

Для документов, подписанных хотя бы одной из сторон до 1 января 2026 года, могут продолжать применяться прежние правила.

Юридические и профессиональные расходы

Покупателю следует учитывать расходы на независимого юриста, который проводит юридическую проверку недвижимости, анализирует документы и договор купли-продажи и представляет интересы покупателя в пределах согласованного объёма услуг.

В зависимости от сделки также могут потребоваться услуги налогового консультанта, оценщика, инженера, архитектора или других профессиональных специалистов.

Стоимость таких услуг зависит от специалиста, объекта и сложности сделки и должна уточняться заранее.

Расходы после покупки недвижимости

После приобретения недвижимости собственник может нести регулярные расходы, связанные с содержанием объекта.

В зависимости от недвижимости они могут включать муниципальные и местные сборы, коммунальные расходы, страхование, а для объектов в комплексах или многоквартирных зданиях — общие расходы на содержание и обслуживание общих зон.

Перед покупкой рекомендуется уточнить текущий размер регулярных расходов непосредственно по выбранному объекту.

Налогообложение дохода от аренды

Если собственник получает доход от сдачи недвижимости на Кипре в аренду, такой доход может иметь налоговые последствия, зависящие от статуса собственника и других обстоятельств.

С налогового года 2026 доход от аренды больше не облагается Special Defence Contribution (SDC). При этом могут применяться Income Tax и, для физических лиц в соответствующих случаях, взнос в систему GHS (GeSY).

С 1 июля 2026 года арендные платежи за недвижимость на Кипре должны осуществляться посредством банковского перевода, дебетовой или кредитной карты либо другого признанного электронного способа оплаты в соответствии с действующими требованиями.

Конкретный налоговый режим дохода от аренды необходимо определять индивидуально.

Capital Gains Tax при продаже недвижимости

При последующей продаже недвижимости на Кипре может возникнуть обязательство по уплате Capital Gains Tax.

Общая ставка Capital Gains Tax составляет 20% и применяется к налогооблагаемой прибыли от отчуждения недвижимости на Кипре с учётом предусмотренных законодательством вычетов, освобождений и правил расчёта.

С 2026 года размеры некоторых предусмотренных законодательством освобождений были изменены, поэтому налог при продаже следует рассчитывать исходя из обстоятельств конкретного собственника и сделки.

Налоговое резидентство и Non-Dom

Покупка недвижимости на Кипре сама по себе не определяет налоговое резидентство или domicile физического лица.

Налоговое резидентство и статус domicile определяются по отдельным критериям и могут существенно влиять на налоговые обязательства человека на Кипре.

Если покупка недвижимости связана с переездом, изменением налогового резидентства или структурированием инвестиций, эти вопросы рекомендуется рассматривать отдельно с квалифицированным налоговым консультантом.

Расчёт расходов перед покупкой

До принятия окончательного решения о покупке желательно определить полную предполагаемую стоимость приобретения конкретного объекта: цену недвижимости, применимый VAT или Transfer Fees, юридические и профессиональные расходы и другие платежи, относящиеся к сделке.

Cyprus Realty Center предоставляет информацию об объекте и условиях его приобретения и координирует взаимодействие клиента с независимыми юристами, налоговыми консультантами и другими профессиональными специалистами, когда их участие необходимо.

Информация на этой странице носит общий информационный характер и не является индивидуальной юридической или налоговой консультацией. Налоговые правила, ставки и критерии применения льгот могут изменяться и должны проверяться применительно к конкретной сделке.

Услуги, для оказания которых законодательством Республики Кипр требуется лицензия агента по недвижимости, предоставляются через лицензированное агентство недвижимости C.K.C.M PROPERTY ONE REAL ESTATE LTD (RN1026 | LN510/E).

Если вы планируете купить недвижимость на Кипре, свяжитесь с Cyprus Realty Center. Мы поможем подобрать подходящий объект и организовать дальнейший процесс покупки.