НДС 5% или 19% при покупке недвижимости на Кипре: что проверить до аванса

В объявлении о продаже квартиры указано «€300 000 + НДС». При ставке 5% налог составит €15 000, а при ставке 19% — €57 000. Разница существенная, но право на льготу нельзя определить по одной строке в объявлении.

Перед бронированием недвижимости на Кипре важно выяснить, облагается ли конкретная сделка НДС, какой режим применяется к объекту и отвечает ли покупатель условиям пониженной ставки. Иногда разные части стоимости облагаются по разным ставкам.

Материал относится к Республике Кипр. Дата подготовки: 26 сентября 2026 года. Примеры расчётов условные.

Когда применяется НДС 5%, а когда 19%?

Стандартная ставка НДС на Кипре составляет 19%. Пониженная ставка 5% предусмотрена, в частности, для приобретения или строительства жилья, используемого как основное и постоянное место проживания, при выполнении установленных условий и одобрении налогового органа.

Это не универсальная скидка на новостройки. Для начала нужно установить, подлежит ли сама операция обложению НДС. Затем проверяются основания для применения льготной ставки.

Источник: Налоговый департамент Кипра: ставки НДС .

Кто может претендовать на льготный НДС?

По разъяснению Налогового департамента, льгота может предоставляться совершеннолетним гражданам Кипра и других государств, приобретающим жильё для использования в качестве основного и постоянного места проживания в Республике.

Поэтому иностранное гражданство само по себе не исключает льготу. Но покупка «первой квартиры на Кипре» также не подтверждает право на неё автоматически. Имеет значение фактическое назначение жилья и выполнение остальных требований.

Источник: Налоговый департамент: условия применения льготы и проверки соблюдения требований .

Как влияют площадь и стоимость недвижимости?

В общем режиме, введённом изменениями 2023 года, ставка 5% применяется к первым 130 м² учитываемой площади в пределах стоимости €350 000, при условии что общая учитываемая площадь жилья не превышает 190 м², а общая стоимость — €475 000.

Эти показатели нужно проверять совместно. Попадание объекта в общие пределы не означает, что вся его стоимость облагается по ставке 5%. Для части стоимости может применяться ставка 19%. Превышение внешних пределов в общем режиме может исключить льготу целиком.

Существуют специальные и переходные положения. Площадь из рекламного объявления нельзя без проверки подставлять в налоговый расчёт: нужна площадь, определённая по применимым правилам и проектным документам.

Источники: Налоговый департамент: льготная ставка и циркуляр 11/2023 ; текст циркуляра 11/2023, опубликованный Торгово-промышленной палатой Кипра .

Почему в 2026 году особенно важны даты разрешений?

Для некоторых объектов могут применяться переходные положения. Поэтому две квартиры с похожей ценой и площадью не обязательно имеют одинаковый расчёт НДС.

В сообщении от 4 мая 2026 года Налоговый департамент разъяснил применение переходных правил к определённым заявлениям, связанным с задержками разрешительных процедур. Для соответствующих случаев предусмотрен срок до 31 декабря 2026 года.

Разъяснение касается объектов, для которых заявление на градостроительное разрешение было подано или разрешение получено до 31 октября 2023 года, при дополнительных условиях, связанных с датой строительного разрешения.

Для указанной в сообщении категории объектов со строительным разрешением, выданным до 31 декабря 2024 года, срок подачи составлял 15 июня 2026 года. На дату подготовки этой статьи он уже прошёл.

Это не общее продление льготы для всех покупок. Применимость переходного режима следует подтверждать по разрешениям и истории подачи заявления на пониженный НДС.

Источник: Налоговый департамент: разъяснение переходных положений от 4 мая 2026 года .

Квартира за €300 000: два простых примера

Эти примеры показывают разницу ставок, но не охватывают смешанный расчёт, когда льгота применяется только к части стоимости. Для предварительной проверки Налоговый департамент публикует инструмент расчёта.

Источник: Tax For All: инструмент расчёта НДС при покупке или строительстве жилья .

Что происходит, если позже квартиру сдают или продают?

Получение льготы связано с дальнейшим использованием недвижимости. По официальному разъяснению, если получатель перестаёт использовать жильё для собственного проживания до истечения десяти лет, он должен уведомить налоговый орган в течение 30 дней.

По общему правилу возникает обязанность вернуть разницу между пониженной и стандартной ставкой пропорционально оставшемуся периоду. Предусмотрены отдельные исключения.

Поэтому перед продажей, сдачей жилья в аренду или изменением его использования необходимо проверить последствия для ранее полученной льготы. В расчёт доходности или чистой выручки от продажи может потребоваться включить возврат части НДС.

Источник: Налоговый департамент: права и обязанности получателя пониженной ставки НДС .

Как оформляется право на НДС 5%?

Для льготной ставки предусмотрена процедура подачи заявления и получения соответствующего подтверждения. Налоговый департамент публикует инструкции для покупки и строительства жилья через Tax For All.

Среди материалов ведомства есть формы заявлений, декларации супруга и созаявителя, а также подтверждение архитектора. Точный комплект определяется обстоятельствами обращения.

С юристом и продавцом стоит заранее согласовать, как оформляются платежи до получения подтверждения, какая ставка указывается в счетах и что происходит, если льгота не одобрена или одобрена частично.

Источники: инструкции по подаче заявления ; формы и материалы Налогового департамента .

Что проверить до внесения аванса?

1. Цена. Указана ли она с НДС или без него?
2. Налоговый режим сделки. Почему к продаже применяется НДС и какая ставка заложена в предложение?
3. Назначение жилья. Соответствуют ли ваши реальные планы условиям льготы?
4. Площадь и стоимость. Какие показатели используются в расчёте и какими документами подтверждаются?
5. Разрешения и даты. Есть ли основания применять переходные положения?
6. Заявление на льготу. Кто готовит документы и на каком этапе находится процедура?
7. Условия договора. Как изменится сумма к оплате при отказе в льготе или её частичном применении?

Частые вопросы

Может ли иностранец получить НДС 5%?

Да, иностранное гражданство само по себе не исключает льготу. Необходимо выполнить требования к заявителю, объекту и использованию жилья и получить соответствующее одобрение.

Можно ли купить с НДС 5% квартиру для отдыха?

Эпизодические приезды не следует автоматически считать использованием жилья как основного и постоянного места проживания. Планируемый режим использования нужно проверить до включения льготы в бюджет.

Если квартира дешевле €350 000, вся цена облагается по ставке 5%?

Не обязательно. Стоимость — только один из критериев. Учитываются также площадь, применимый режим и право покупателя на льготу.

Ставка 5% одинаково применяется в Лимассоле, Пафосе и Ларнаке?

Выбор города сам по себе не даёт права на льготу. Для объекта в любом городе Республики Кипр проверяются применимые требования и документы.

Получение ПМЖ автоматически даёт право на НДС 5%?

Нет. Иммиграционный статус и налоговая льгота — отдельные вопросы. Нельзя считать одобрение по одной процедуре подтверждением права по другой.

Достаточно ли обещания застройщика о НДС 5%?

Нет. Попросите расчёт и основания, проверьте документы с независимым специалистом и пройдите установленную процедуру. Рекламная формулировка не заменяет налогового одобрения.

Материал носит информационный характер. Условия льготы, переходные положения, учитываемая площадь и налоговая база проверяются по документам конкретного объекта и обстоятельствам покупателя. Примеры не являются индивидуальным налоговым заключением.