Кипр теряет €100+ млн из-за лазейки в законе о льготном НДС на недвижимость

История с льготным НДС на жильё на Кипре постепенно превращается из технической детали закона в серьёзную бюджетную проблему. Переходные положения по льготному НДС 5% на недвижимость продолжают работать так, что государство теряет, по оценкам, более €100 млн потенциальных доходов. Для небольшого острова это очень чувствительная цифра.

Первоначально льготный режим придумывался как инструмент поддержки тех, кто покупает недвижимость на Кипре для собственного проживания. Но на практике появилось окно возможностей для тех, кто умеет выстраивать сделки так, чтобы не платить стандартный НДС 19% на недвижимость. Формально всё выглядит законно, но бюджет недополучает деньги, а сам рынок привыкает жить в условиях, когда правило одно, а реальное применение — другое.

Ключевая проблема в том, что переходные положения позволяют продолжать использовать старые критерии и схемы, даже после изменения законодательства. В результате рынок недвижимости Кипра частично живёт в «старой реальности»: часть сделок проходит по ставке 5% НДС, хотя логика закона уже иная. Это создает дисбаланс — одни платят полную ставку, другие находят способы остаться в льготном режиме.

Правительство Кипра уже напрямую говорит о необходимости вмешательства. Готовятся реформы НДС на недвижимость, которые должны сократить возможности для злоупотреблений и защитить доходы бюджета. Обсуждаются ужесточение критериев для применения льготного НДС на первое жильё, усиление контроля за фактическим использованием объектов как основного места жительства, а также новые инструменты проверки бенефициаров и назначения покупки.

Для покупателей и инвесторов это сигнал внимательно следить за изменениями. Любые корректировки в режиме НДС при покупке недвижимости на Кипре могут повлиять на конечную стоимость объекта, модель окупаемости и стратегию входа в проект. Особенно это касается тех, кто планирует покупку в сегменте новостроек Лимассола и других востребованных районов.

Рынок вряд ли «остановится» из-за реформ — спрос на жильё у моря на Кипре остаётся стабильным, но правила игры будут меняться. Покупателям придётся более тщательно проверять налоговые условия сделки, а девелоперам — адаптировать ценовые модели с учётом возможного снижения доступности ставки 5% НДС.